Vztahy mezi spoluvlastníky jsou v mnoha případech značně komplikované, což leckdy platí i o soudních sporech, které ze vztahů jednotlivých spoluvlastníků mohou vyplývat. Tento článek je zaměřen na problematiku zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bytového domu rozhodnutím soudu podle ustanovení § 142 ObčZ, se zaměřením na jeden z možných způsobů vypořádání, a to rozdělení bytového domu (budovy) na jednotky podle ustanovení § 5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) - dále jen ZoVB. 
Podle ustanovení § 5 odst. 2 ZoVB totiž vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy rovná se velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených § 8 odst. 2 ZoVB. 
V návaznosti na nástin právní úpravy vypořádání podílového spoluvlastnictví a stručný úvod do problematiky se v příspěvku zaměřím na možný postup soudu stran způsobů vypořádání a v této souvislosti na možnost vypořádání rozdělením bytového domu na jednotky. Na zmíněný způsob vypořádání spoluvlastnictví k budově se zaměřuji zejména v souvislosti s judikaturou Nejvyššího soudu České republiky, která se k možnosti rozdělení na jednotky vyjadřuje.
Judikatura není stran možnosti vypořádání rozdělením budovy na jednotky podle aktuální komentářové literatury zcela ustálená, což dokládá i tento článek, když prezentuje její vývoj. 

Možné způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví

V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle ustanovení § 142 ObčZ soud v případě, že mezi spoluvlastníky nedojde k dohodě, spoluvlastnictví na návrh některého spoluvlastníka zruší a provede jeho vypořádání. Při rozhodování však není vázán návrhem na způsob vypořádání a může rozhodnout, že zrušené spoluvlastnictví bude vypořádáno i jiným způsobem, než byl navržen. Občanský zákoník tak de facto upravuje speciální způsob likvidace podílového spoluvlastnictví.
Možné způsoby vypořádání pak vyplývají z ustanovení § 142 odst. 1 ObčZ a s účinností od 01.07.2000 i z ustanovení § 5 odst. 2 ZoVB, který předvídá právě rozdělení bytového domu na jednotky (tato forma reálného rozdělení byla do právního řádu začleněna zákonem č. 103/2000 Sb.)
V souladu s konstantní judikaturou Nejvyššího soudu i komentářovou literaturou můžeme konstatovat, že ustanovení § 142 odst. 1 ObčZ uvádí nejen jednotlivé možné způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale též závazné pořadí, které soud při rozhodování musí respektovat. Je tak taxativním způsobem stanoveno pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví v této posloupnosti: 
1. reálné rozdělení věci 
2. přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu 
3. prodej věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. 
Význam uvedeného zákonem předvídaného pořadí tkví především v tom, že v zákonem uvedené posloupnosti způsobů vypořádání je soud povinen postupovat a nemůže libovolně upřednostňovat jednotlivé uvedené způsoby (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 2568/2003). 

Reálné rozdělení „základním způsobem" či „rozdělení na jednotky"

Pokud se jedná o prve zmíněnou možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví k budově - rozdělení věci, musí být takové rozdělení „dobře možné". K naplnění této premisy dochází za předpokladu, že je rozdělení nejen fakticky možné a technicky proveditelné, ale nadto též funkčně opodstatněné. 
Zaměříme-li se na rozdělení bytového domu (budovy), soud by měl nejprve zkoumat možnost reálného rozdělení „základním způsobem" - tedy její rozdělení tak, aby rozdělením vznikly dva samostatné objekty (dvě od sebe oddělené nemovitosti), jejichž existence bude v souladu se stavebními předpisy (viz R 108/1967). Dlužno podotknout, že do úvahy v tomto případě nepřichází dělení horizontální (dělení podle poschodí a jejich částí), ale pouze dělení vertikální, pokud stavebními úpravami vzniknou nové věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 425/2007 ). 
K závěru o tom, zda je budovu možno reálně rozdělit, dospívá soud obvykle na základě znaleckého posudku a je k němu zapotřebí vyhotovení oddělovacího geometrického plánu (srov. 22 Cdo 2631/2005 ). V případě, že však závěry znaleckého posudku hovoří v neprospěch možnosti vertikálního reálného rozdělní (typicky pro neúměrné náklady na jeho stavebně technické provedení), měl by se soud v souladu se zákonnou posloupností možných způsobů vypořádání zabývat možností rozdělení bytového domu (budovy) na jednotky ve smyslu ustanovení § 2 písm. h) ZoVB, a to ještě předtím, než by zvažoval možnost dalšího ze zákonem předvídaných způsobů - přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Rozdělení na jednotky je totiž další formou reálného rozdělení.

Možnosti rozdělení a judikatura Nejvyššího soudu

V případě, že závěry znaleckého posudku předvídají možnost budovu rozdělit na bytové jednotky ve výlučném vlastnictví jednotlivých účastníků sporu, nezbývá soudu, obdobně jako v případě základního způsobu rozdělení, než posoudit, zda je takové řešení dobře možné. V souvislosti s posuzováním možnosti rozdělení budovy na jednotky je namístě poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 559/2004 . Z odůvodnění tohoto rozsudku se podává, že rozdělení bytového domu v podílovém spoluvlastnictví na jednotky nepřichází do úvahy vždy, kdy je takové řešení technicky či právně možné. Konstatuje se, že při posuzování otázky, zda je rozdělení dobře možné, nelze vycházet jen z technického či právního hlediska, ale je třeba přihlédnout i k jiným okolnostem - zejména k možnosti (vhodnosti) dalšího soužití účastníků v jednom domě. Přihlédnutí k uvedenému faktoru Nejvyšší soud odůvodňuje tak, že „zatímco reálným rozdělením budovy základním způsobem, to je stavebním rozdělením na obvykle dvě zcela samostatné části - dvě budovy, jsou účastníci od sebe odděleni, rozdělením budovy na jednotky se na podmínkách soužití účastníků, resp. na dosavadních poměrech v užívání domu, zpravidla nic nemění a určitý rozsah podílového spoluvlastnictví se v případě daného řešení zachovává." Uzavírá pak, že soud přistoupí „k rozdělení domu na jednotky ve smyslu zákona o vlastnictví bytů jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu podle § 139 ObčZ". Byť má citovaný právní názor nesporně svoji logiku, má ve svém důsledku velmi značný dopad na rozhodovací praxi soudů, které pak k předmětnému rozdělení na jednotky přistupují jen zřídka. 
Osobně jsem se setkal případem, v němž soud řešil vypořádání spoluvlastnictví k bytovému domu a který ve stručnosti nastíním. V uvedené kauze ze závěrů znaleckého posudku vyplynulo, že reálné rozdělení na dva samostatné objekty (tzv. „základním" způsobem) - není možné, přičemž znalec konstatoval možnost rozdělení budovy na jednotky podle ZoVB. Soud pak v průběhu řízení tuto možnost posuzoval, nicméně ji zavrhl a rozhodl o přikázání věci dvěma spoluvlastníkům za náhradu. V odůvodnění rozsudku pak konstatoval prokázané dlouhodobě konfliktní vztahy účastníků a odvolávaje se na zmíněný judikát Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 22 Cdo 559/2004 uvedl, že tento způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví soud posuzuje i z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě, a proto může přistoupit k takovému rozdělení jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu podle § 139 ObčZ. 
V souvislosti s nastíněnou kauzou považuji za vhodné zdůraznit již v úvodu uvedenou skutečnost, že judikatura k předmětné problematice rozdělení budovy na jednotky se teprve formuje a nelze ji tak považovat za ustálenou. Tuto skutečnost bych rád demonstroval uvedením aktuálnějšího judikátu - rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3242/2007 , který dle mého názoru staví výše prezentované úvahy o možnosti rozdělení bytového domu na jednotky do poněkud jiného světla a náhled na tuto problematiku koriguje. 
V závěru odůvodnění citovaného rozsudku Nejvyšší soud velmi přiléhavě konstatuje, že „...samotná okolnost, že účastníci vedou soudní spor, je zpravidla důkazem toho, že vztahy mezi nimi nejsou optimální; kdyby to však mělo vyloučit možnost rozdělení domu na jednotky, nebylo by takové rozdělení možné prakticky v žádném soudním řízení, které již svou povahou je řešením konfliktu účastníků." 
Domnívám se, že právě tuto skutečnost by soud při posuzování možnosti rozdělení budovy na jednotky měl akcentovat. Pokud se totiž spoluvlastníci nejsou schopni o vypořádání spoluvlastnictví mezi sebou dohodnout a obrací se v této věci ve sporném řízení na soud, je nutně dána jistá míra jejich nedobrých či konfliktních vztahů a je zjevné, že je jen mizivé procento případů, kdy soudy řeší vypořádání spoluvlastnictví spoluvlastníků, jejichž vztahy jsou dlouhodobě nekonfliktní, když soudní řešení dlouhodobě nekonfliktních vtahů je ve své podstatě absurdním jevem. 
To, že vztahy spoluvlastníků v nastíněném případu nebyly dobré, nelze zastírat. Domnívám se však, že není ideální - i vzhledem k právnímu názoru uvedenému v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3242/2007 - možnost rozdělení budovy na jednotky zavrhovat právě toliko s odkazem na konfliktní vztahy účastníků. 

Pokud by při posuzování možností vypořádání podílového spoluvlastnictví soud postupoval vždy v intencích názoru vyjádřeného v rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 559/2004 - tedy k vypořádání rozdělením bytového domu na jednotky přistoupil pouze za předpokladu dlouhodobě nekonfliktních vztahů spoluvlastníků, nebylo by, jak ostatně Nejvyšší soud konstatuje ve svém pozdějším rozhodnutí, prakticky v žádném případě při vypořádání spoluvlastnictví k rozdělení domu na jednotky možno přistoupit, jelikož je zřejmé, že již sama skutečnost, že je vypořádání podílového spoluvlastnictví řešeno soudní cestou, svědčí o konfliktních vztazích mezi podílovými spoluvlastníky. 

JUDr. Martin Machač, advokát

článek publikován v Bulletinu advokacie 3/2010